Wenn sich die laufende Baufinanzierung langsam dem Ende neigt, kann sich ein so genanntes Forward-Darlehen lohnen, um sich einen attraktiven Zinssatz für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Worauf Sie dabei achten müssen.
Wenn die Baufinanzierung erst einmal läuft, möchten sich viele Menschen lieber nicht zu viele Gedanken darüber machen. Doch schon heute die Anschlussfinanzierung zu planen, kann sich rechnen. Mit so genannten Forward-Darlehen können sich Verbraucher die derzeitigen Finanzierungskonditionen für die Zukunft sichern. Wie bei jeder Baufinanzierung lohnt sich auch hier ein Vergleich der Konditionen.
Wozu braucht man Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen drücken Sie die Vorspul-Taste bei der Immobilienfinanzierung: Sie vereinbaren schon heute den festen Zinssatz für die Anschlusshypothek, die erst in Zukunft benötigt wird. Herkömmlichen Anschlusskredite lassen sich üblicherweise nur sechs bis zwölf Monate vor dem Ablauf der Sollzinsbindung abschließen. Mit Forward-Darlehen funktioniert das viel früher: Je nach Anbieter können Sie Darlehen bis zu fünf Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindung Ihres alten Kreditvertrags abschließen. Das Darlehen wird dann zum Ende der Sollzinsbindung ausbezahlt und löst Ihre alte Immobilienfinanzierung ab. Sie wissen also genau, welche Ratenzahlungen künftig auf Sie zukommen werden.
Wer kann ein Forward-Darlehen abschließen?
Forward-Darlehen lassen sich nur für Immobilien abschließen. Diese Immobilie muss beim Vertragsabschluss auch tatsächlich vorhanden sein, damit eine Grundbuchabsicherung möglich ist. Wer sein bestehendes Annuitätendarlehen ablösen möchte, sollte sich in jedem Fall ein Angebot der Bank einholen, die die Immobilie finanziert hat – und es mit anderen Forward-Baufinanzierungen vergleichen.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Der Abschluss eines solchen Darlehens lohnt sich, wenn die Zinsen niedrig sind und Sie gleichzeitig mit steigenden Zinssätzen rechnen. Denn schon ein kleiner Zinsanstieg kann erhebliche Folgen für die Kosten haben, die durch den Kredit entstehen. Das zeigt ein einfaches Beispiel: Wer ein Darlehen über 200.000 Euro zu einem effektiven Jahreszins von einem Prozent abgeschlossen hat, muss bei einer monatlichen Rate von 1.000 Euro mit Zinskosten von etwa 15.000 Euro rechnen. Bei einem Zinsanstieg von einem halben Prozentpunkt liegen die Zinskosten schon rund 8.000 Euro höher. Geld, das sich etwa für einen schönen Urlaub ausgeben lässt.
Sind dagegen eher fallende Zinsen zu erwarten, lohnen sich die Forward-Darlehen nicht. Denn damit verliert man die Chance, künftig eine günstigere Anschlussfinanzierung abzuschließen. Anders gesagt: Mit einem solchen Darlehen wetten Verbraucher auf die künftige Entwicklung der Zinsen. Wenn die Zinsen steigen, rechnet sich das Forward-Darlehen für den Kreditnehmer. Wenn die Zinsen fallen, profitiert dagegen die Bank.
Wie teuer ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist teurer als ein normaler Baukredit, denn die Sicherung der künftigen Zinsen lässt sich die Bank den so genannten Zinsaufschlag kosten. Dieser Zinsaufschlag berechnet sich nach der Vorlaufzeit in Monaten, bis das neue Darlehen starten soll. Ein Beispiel: Angenommen, Sie wollen ihr bestehendes Darlehen in zwei Jahren ablösen und sich dabei einen Zinssatz von einem Prozent sichern – die Vorlaufperiode liegt somit bei 24 Monaten. Pro Monat berechnet die Bank einen Zinsaufschlag von 0,02 Prozent. Dann sieht die Rechnung so aus:
0,02 Prozent x 24 Monate + 1 Prozent = 1,48 Prozent p.a.
Damit erhalten Sie das Forward-Darlehen also für 1,48 Prozent im Jahr, und das während der gesamten Zinsbindungszeit.
Baufinanzierung mit Forward-Darlehen im Vergleich
Wie bei jeder Baufinanzierung unterscheiden sich die Konditionen auch bei derartigen Darlehen. Ein Baufinanzierung Vergleich lohnt sich deshalb in jedem Fall. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Darlehens vergeht, verlangen die meisten Institute einen Aufschlag zwischen 0,01 bis 0,05 Prozent. Viele Institute verzichten in den ersten Monaten auf den Aufschlag. Erste Angebote einzuholen, empfiehlt sich dabei spätestens 36 Monate vor dem Ende der laufenden Finanzierung.
Forward-Darlehen: Das sind die Vorteile
- Sie können das Risiko steigender Zinsen ausschließen.
- Sie erhalten Planungssicherheit über Ihre derzeitige Sollzinsbindung voraus – und wissen schon heute, wie hoch die monatliche Belastung durch Ihren Immobilienkredit ausfällt.
- Sie sichern sich künftige Konditionen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung für Ihre Bank fällig wird.
Die Nachteile der Darlehen:
- Für das Forward-Darlehen wird im Vergleich zu normalen Immobilienkrediten ein Zinsaufschlag fällig.
- Wenn die Zinsen in Zukunft fallen, zahlen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung unnötig viel.
- Durch die Festlegung von Zinssatz und Laufzeit verlieren Sie an Flexibilität, wenn sich etwa Ihre Lebensumstände ändern oder Sie die Finanzierung gar nicht mehr brauchen.